Dans le cadre du lancement de la Real Estate Association (Mauritius), le 18 juin, sont président nous en livre les objectifs et analyse la situation du secteur de l’immobilier et de la construction à Maurice.
> Parlez-nous de la Real Estate Association (Mauritius)(REAM). Quels en sont les objectifs ?
Le Real Estate Association (Mauritius) est une organisation à but non lucratif créée en octobre 2011 avec pour mission principale de représenter, de promouvoir et défendre les intérêts des activités commerciales et de développements de ses membres. Les principaux opérateurs de développeurs immobiliers se sont regroupés en association pour constituer une solide plate-forme sectorielle et apporter une contribution notable à la croissance du secteur de l’immobilier.
Nous communiquons régulièrement avec les secteurs gouvernementaux concernés et sommes souvent consultés sur les questions relatives à l’immobilier. La REAM est également représentée au sein de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de Maurice.
Les principaux objectifs de l’association sont premièrement de prendre positions sur les questions relatives au secteur pour la sauvegarde des intérêts de nos membres et de l’ensemble de l’économie. Puis, d’encourager la participation des plus défavorisés au secteur à diverse niveaux – propriétaires, développeurs, employés et gestionnaires. Enfin, de développer les contacts avec le gouvernement pour assurer le maintien de bonnes relations et la reconnaissance de la REAM en tant que voix officielle du secteur.
> Quelles stratégies envisage l’association pour atteindre ces objectifs ?
Nous avons mis une place une stratégie pour mieux faire connaître l’association auprès de ses différents interlocuteurs, notamment à travers notre présence sur le conseil de la CCI, qui est une plateforme incontournable du secteur privé. Nous avons des échanges réguliers entre nous et avec nos parties prenantes pour aborder les questions pertinentes pour les secteur. Nous avons aussi des outils tels que notre mémoire budgétaire, une stratégie de branding et de communication ainsi que des activités au niveau de notre réseau visant à véhiculer nos messages.
> Quel est votre bilan en tant que président de l’association depuis sa création en octobre 2011 ?
L’idée de créer une associations a émergé lors de la participation de certains de nos membres actuels au Marché international des professionnels de l’immobilier, à Cannes, il y a un peu plus de deux ans. Le premier défi a relever a été de réunir tout le monde et d’établir des objectifs clairs pour l’association. Cela n’a pas été une tâche facile car nos membres sont engagés dans des projets d’envergure qui prennent beaucoup de leur temps. Nous y sommes tout de même parvenus et alors que nous étions une dizaine au départ, nous comptons aujourd’hui 15 membres.
L’association commence à se faire connaître et reconnaître, notamment auprès des autorités compétentes. Parmi nos autres réalisations figure également la préparation des propositions budgétaires que nous avons soumises au ministre des Finances dans le cadre des deux derniers exercices budgétaires. L’association fait aujourd’hui partie de la CCI, qui a créé une représentation pour le secteur au sein de son conseil avec la REAM comme interlocuteur privilégié. Nous avons aussi créé une identité de marque et élaboré une stratégie de communication et nous lançons officiellement l’association le 18 juin. C’est un bilan satisfaisant pour une jeune association.
> Quelle est la place actuelle de l’immobilier dans l’économie nationale ?
La contribution combinée de la construction et de l’immobilier au produit intérieur brut estimée à 10.7 % pour 2014. Le secteur de la construction devrait connaître une hausse de 0.9 % tandis que les prévisions de croissance pour les activités immobilières sont de 5.9 %.
Même s’il est nécessaire d’établir une distinction entre l’immobilier et la construction, qui comprend aussi les projets d’infrastructures publiques, par exemple, les deux sont directement liés. Il faut souligner ici l’importance d’avoir une méthode de mesure plus précise pour obtenir une information plus claires de la performance du secteur.
Notre secteur a aussi eu une contribution importante en termes d’apport d’investissements directs étrangers dans le pays, ces dernières années. A titre indicatif, en 2013, nous avons eu la contribution la plus forte, avec une injection de quelque Rs 1.5 milliard à travers les projets IRS (Integrated Resort Scheme)/RES (Real Estate Scheme)/IHS (Invest Hotel Scheme).
L’immobilier crée également du travail directement ou indirectement pour différents intervenants sur l’ensemble de la chaîne, de la conception à la construction et à l’exploitation de nos projets – architectes, ingénieurs, consultants, contracteurs, ouvriers, etc.
> Avec le nombre de projet majeurs qui ont déjà abouti ou aboutiront prochainement, n’y a-t-il pas un risque d’essoufflement du secteur ?
Le secteur de la construction a enregistré une contraction de 9.4 % en 2013, notamment en raison de l’achèvement de chantiers publics d’envergure tels que la nouvelle aérogare et les grands projets routiers. Il y a aussi au une baisse du niveau des investissements immobiliers, tant publics que privés, qui sont passés à 16.2 % et 5 % respectivement contre 17.5 % et 5.5 % en 2012.
Cependant, l’on doit nuancer tout cela par le fait que la base de comparaison pour la construction est très élevée en raison des montants engagés durant les années précédentes. Concernant l’immobilier, certaines restrictions bancaires annoncées ces derniers temps n’encouragent pas non plus l’investissement privé.
Sur un autre plan, le parc immobilier construit, qui constitue une très large partie du secteur, continue de générer des revenus, notamment locatifs, et de créer de l’emploi. Durant la phase d’exploitation, l’immobilier existant continue de créer des emplois permanents, par exemple dans les hôtels, centres commerciaux, immeubles de bureaux que nous concevons. Il donne aussi du travail aux opérateurs de la construction à travers les projets d’agrandissement et de rénovation, entre autres.
> L’association a soumis au ministre des Finances un « Budget Memoir » dans le cadre des deux derniers exercices budgétaires. Au vu des budgets présentés, avez-vous l’impression que la voix de la REAM a été entendue ?
Nous avons formulé une liste de propositions dans ces deux documents, que nous jugeons pertinentes pour booster le secteur dans l’intérêt de tous. Certaines de nos propositions ont été entendues, notamment concernant l’harmonisation de la Land Transfer Tax, ainsi que du Registration Duty. C’est déjà une très bonne chose.
Nous avons d’autres propositions dont nous sommes disposés à discuter avec le gouvernement et les autorités compétentes. Les Real Estate Investment Truts, par exemple, sont une option à envisager sérieusement pour encourager davantage les investissements étrangers et atteindre un autre niveau de croissance dans le secteur. Nous proposons également, entre autres, d’assouplir la système de Tax Deduction at Source et la cadre légale régissant la tenue d’expositions dans les centres commerciaux ; un meilleur contrôle pour réduire le nombre de développeurs défaillants qui nuisent à l’image du secteur d’ouvrir le programme RES aux propriétaires de terrains de plus de 10 hectares ; de réduire les délais d’octroi D’outline Planning Permissions et de Building and Land use Permits, qui retardent les projets et décourageant les investisseurs.
> Après un démarrage encourageant, les projets IRS, RES et IHS semblent souffrir du contexte morose sur le plan international. Comment peut-on reverser la vapeur, à votre avis ?
Ce secteur a subi l’impact du contexte financier et économique international, mais les promoteur ont su réadapter leurs offres par un contrôle de coûts plus strict et des prix plus cohérents avec un marché dont les caractéristiques ont changé. Ils ont aussi revu leurs stratégies de marketing et étendu leurs activités au delà des marchés traditionnels.
> La banque de Maurice parle de « looming asset price bubble », soit la menace d’une bulle de prix des actifs alors que la spécialistes évoquent aussi la possibilité d’une bulle immobilière. Qu’en pense l’association ?
Nous ne pouvons nier que dans le secteur immobilier, comme dans tout autre secteur, certains opérateur manquent de sérieux et le fait qu’ils n’arrivent pas à tenir leurs engagements nuit au secteur dans son ensemble. Il y a également un surplus d’espaces locatifs par rapport à la demande. Cela n’équivaut surtout pas à une bulle. Nous-mêmes, au sein de l’association, nous militons pour un meilleur contrôle, comme la mise en place de garde-fous tels que l’application du principe de la vente en état futur d’achèvement, avec l’obligation de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement, afin d’assurer que leurs projets arriveront à terme – les promoteurs les plus sérieux le font d’ailleurs déjà. Nous restons également ouverts à un dialogue constructif autour de l’accès aux finances dans son ensemble, avec pour but de ne pas étouffer un secteur porteur d’investissement et d’emplois.
La plupart des opérateurs du secteur ont démontré leur sérieux en menant avec succès des projets bien ficelés, qui ont la faveur du marché. Le marché a aussi évolué ces dernières années et les acheteurs sont eux-mêmes devenus plus exigeants, faisant preuve d’un plus grand discernement dans leurs décision d’acquisition. Il faut poursuivre l’éducation des potentiels acheteur pour leur permettre d’effectuer un choix encore plus informé.
